+7 (843) 216 70 16 Казань, ул. Голубятникова, 20А, офис 21 пн-пт 9:00-19:00

Улица Серова, Соловецких Юнг и Тверская. Спальный стрит-ритейл.

Улица Серова, Соловецких Юнг и Тверская. Спальный стрит-ритейл. 03.07.2015

Вероятней всего о существовании таких улиц знают только жители Московского и Кировского районов. На самом деле они являются стандартами спальных улиц любого города – а в Казани это плотный жилой массив с большей долей многоэтажных новостроек и наличием земельного участка для дальнейшей застройки.


Улицы Соловецких Юнг и Тверская. В первые годы после сдачи первых новостроек на Соловецких Юнг и Тверской этот микрорайон на удивление был настолько глухой, что среди арендаторов не было спроса практически на все местные офисы и торговые помещения, которые предлагались по ставкам ниже рыночной. Общая ситуация в то время еще осложнялась тем, что все помещения были сданы в строительной черновой отделке и требовали немалых вложений.


Даже бум открытия продуктовых магазинов сетей «Пятерочка», «Магнит», «Пестречинка» не помог сдать ни одной торговой площади на этих улицах, но здесь причина была в изначально некачественных планировках, непопулярный метраж помещений и отсутствие возможности для объединения соседних объектов для получения требуемых площадей.


Выход из положения «без арендатора» для нескольких собственников нашли специалисты нашей компании. Помещения площадью более ста квадратных метра предлагались в аренду частями, что позволило оперативно сдать объекты целиком нескольким арендаторам сопутствующих видов деятельности: парикмахерская, бытовая химия, аптека, автосуши, и другие.


Перекресток улиц Серова и Энергетиков. Более выгодно смотрится недвижимость, расположенная в жилых домах на перекрестке улиц Серова и Энергетиков. Сейчас в этом месте работает более пятнадцати компаний, в том числе медицинский центр «Айболит», ИнтехБанк, ветеринарная клиника, салон красоты и здоровья, магазин цветов, офисы-продаж и другие – хотя все площади здесь заняты, по нашим наблюдениям, в основном это бизнесы владельцев помещений и доля арендаторов здесь не велика. Подозреваю, что в будущем, когда собственник закроет свое дело, сдать помещение в аренду по высокой ставке вряд ли получиться. На одной из рекламных площадок в Интернете уже размещено объявление о продаже помещения с готовым оборудованием от собственника.


Причины существования подобной ситуации кроются непосредственно в расположении улицы Серова, а также улиц Соловецких Юнг и Тверская, относительно крупных городских магистралей - в нашем случае все три улицы являются второй линией от проспекта Ямашева и улицы Декабристов. И несмотря на то, что вся коммерческая недвижимость этого микрорайона расположена вдоль дорог – она по-прежнему остается второй линией и ставка аренды здесь фиксируется на уровне «стандарт» (500-600 рублей за 1 кв.м).


Рассматривая наши три улицы с аналогичными улицами других спальных районов, а именно сравнивая коммерческую недвижимость, расположенную на них, можно сделать не утешающий вывод для первых: торговые площади и офисные помещения здесь имеют наиболее низкие арендные ставки и непостоянный спрос со стороны арендаторов и покупателей. Наверно, это тенденция всего Кировского района и некоторой части Московского, например на улицах: Галимжана Баруди, Батыршина, Халтурина, Восход ситуация схожая – большинство сделок по аренде или продаже с местными объектами проводилось с дисконтом по причине низкого спроса. А на Баруди уже долгое время остаются свободными более четырех помещений примерно одинаковой площади, поэтому собственникам остается конкурировать только стоимостью квадратного метра, и очевидно, что арендатор выберет то помещение, где он сторгует больше.


Нежилые помещения в новостройках всегда распроданы:


Вообще подобные объекты легко продаются первый раз, когда их реализует застройщик, который оперирует такими рекламными уловками как: это перспективный район, все помещения забронированы или уже выкуплены, и довольно интересной ценой для покупателя, обычно намного ниже, чем на вторичном рынке. А когда все дома сданы - сначала они несколько лет заселяются, поэтому коммерческая недвижимость простаивает (единственно, в это время, в районе новостроек арендаторы активно открывают строительные магазинчики, салоны дверей и мебели, которые работают, как показывает практика, не больше года и закрываются). Потом здесь открывается по несколько салонов красоты, по четыре-пять продуктовых магазинов, две или три аптеки и так далее (как уже отмечалось выше в основном это бизнесы владельцев недвижимости), а дальше больше половины из них закрывается из-за высокой конкуренции. И в конце, чаще всего одновременно, в одном микрорайоне на рынке предложений появляется сразу несколько одинаковых вариантов. Некоторой особенностью таких объектов, с закрытым бизнесом собственника, является желание последнего как сдать помещение в аренду, так и продать его – что произойдет раньше.


Рекомендации специалистов по коммерческой недвижимости:


Единственная возможность избежать подобной ситуации - это предварительная консультация со специалистом по недвижимости при приобретении коммерческого помещения в новостройке. Специалист оценит время необходимое для поиска арендатора или покупателя, а также предложит «реальные» ставку аренды и стоимость квадратного метра, по которой он сможет реализовать ваш объект в установленные им же сроки.


Коммерческая недвижимость улиц Серова, Соловецких Юнг, Тверской и других подобных имеет право на развитие в рамках ориентира действующего в ней бизнеса на население жилого массива, т.е. предоставление услуг и товаров, рассчитанных только на жильцов близлежащих домов, без расчета на пешеходный или автомобильный трафик. Самое главное в данном случае для инвесторов правильно оценить арендную стоимость таких площадей и не переоценить продажную цену таких объектов.



Дмитрий Кротов

Руководитель отдела недвижимости
компании "Brokeris"


Возврат к списку