+7 (843) 216 70 16 Казань, ул. Голубятникова, 20А, офис 21 пн-пт 9:00-19:00

Улица Чистопольская. Из торговой недвижимости в офисную

Улица Чистопольская. Из торговой недвижимости в офисную 10.04.2015

Улица Чистопольская сегодня, по мнению наших специалистов, является самой «спорной» в разрезе удачного месторасположения коммерческой недвижимости улицей в Ново-Савиновском районе.


Ул.Чистопольская протяженностью порядка четырех километров - одна из трех (проспект Ямашева и улица Чуйкова) основных поперечных транспортных артерий района. Здесь расположены такие крупные объекты недвижимости, как Развлекательно-гостиничный комплекс с аквапарком «Ривьера», стадион «Казань-Арена», Дворец водных видов спорта и Ледовый дворец «Татнефть-Арена»; крупных торговых центров на ул.Чистопольская нет, исключая ТРК «Тандем» на перекрестке улицы Декабристов и проспекта Ибрагимова; несколько заселенных жилых комплексов – ЖК «Магеллан», ЖК «Панорама», ЖК «Берег» и строящиеся – ЖК «Столичный», ЖК «Миллениум Сити» и ЖК «Акварель».


По некрупным зданиям (в 2-5 этажей) с офисными и торговыми помещениями улица бьет рекорды города - в последний год здесь ведется большое количество строек объектов коммерческой недвижимости, о которых и пойдет речь дальше.


В начале статьи улица была отмечена характеристикой «спорная», что здесь имелось в виду. Сегодня, на Чистопольской, как грибы, поднимаются новые малоэтажные здания – всего около пяти новых объектов, их ориентировочное назначение: торговые площади на нижних этажах и аренда офисов на остальных. Очевидно, раз строят много, значит у улицы большой коммерческий потенциал и хорошая экономика самого объекта (стоимость квадратного метра на продажу или в аренду), но с другой стороны: когда строят одновременно одинаковые объекты – это высокая конкуренция в будущем, так как формат и расположение максимально схожи.


Но, на наш взгляд, улица Чистопольская в некоторой степени переоценена – да, вся коммерческая недвижимость здесь имеет хорошую обозримость с дороги, удобные подъездные пути и близость к жилому массиву, но при этом, из виду опускается отсутствие важной составляющей успеха месторасположения любого офиса или торгового помещения – транспортная доступность. Из общедоступных источников можно узнать, что по маршруту улицы Чистопольская курсирует всего два номера автобуса, один троллейбус и нет перекладных остановок, отсюда и выявляется основная проблема улицы - отсутствие пешеходного трафика практически на всем ее протяжении (кроме отрезка рядом со станцией метро Козья слобода). Подозреваю, что большинство жителей района идет на остановочные пункты по проспекту Ямашева (соответственно сюда и смещаются основные пешеходные потоки), с которых свободно попадает в другие части города на общественном транспорте. Вывод: на улице Чистопольская при высоком автомобильном потоке, явный дефицит пешеходного трафика, который является важнейшим показателем ликвидности любого объекта коммерческой недвижимости.


В целом общая картина коммерческой недвижимости улицы выглядит следующим образом:


1. Помещения стрит-ритейл. Особенность улицы Чистопольская состоит в том, что на одной стороне преобладают новостройки, в частности жилые комплексы, с нежилыми помещениями на первых этажах - на сегодняшний день предложений в аренду или на продажу по этой линии домов практически нет. А на другой стороне – многоквартирные жилые дома с переведенными в нежилое квартирами, где сейчас большое количество свободных площадей; не сданные площади в ЖК «Миллениум Сити» и в домах квартала 71а, и «самый вакантный» квартал, расположенный напротив стадиона «Казань-Арена».


2. Торговые центры и офисные здания. Два торговых центра малого формата здесь также не изобилуют арендаторами, не смотря на наличие «якорей» в лице крупных продовольственных гипермаркетов. Даже в заполненном торгово-административном комплексе «Арго» начинают появляться предложения об аренде.


До последнего времени на улице существовал дефицит офисных помещений, но сейчас стало возможно даже арендовать офис в Бизнес-центре на Солдатской, где редко бывают предложения. А как говорилось выше, скоро по улице Чистопольская появится как минимум пять новых объектов коммерческой недвижимости, которые только увеличат долю вакантных площадей в этой части района.


Высокая вакантность в ТЦ и помещений стрит-ритейл как раз и обусловлена отсутствием пешеходного трафика на Чистопольской, арендаторы могут рассчитывать лишь на высокий автомобильный поток.


На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости Чистопольской по общей ликвидности уступает рынкам основных улиц Ново-Савиновского района: проспекту Ямашева и улице Чуйкова.


Основной движущей силой развития этой улицы станут:


1. Улучшение транспортной инфраструктуры улицы городскими властями.

2. Ввод в эксплуатацию новых жилых комплексов и домов, строительство которых сейчас идет либо медленно, либо вообще заморожено.

3. Грамотное управление новыми объектами коммерческой недвижимости, в том числе подбор правильного пула арендаторов, выбор оптимальной планировки, первоначальные условия аренды для входа арендатора на объект, подключение специалистов к работе по заполнению объекта.


В заключение делаем вывод: на сегодняшний день основной тенденцией на улице Чистопольская является строительство именно офисной недвижимости с торговыми помещениями на первом этаже. В дополнение к уже существующему строительству таких объектов можно отметить наличие нескольких пустых земельных участков, где собственники также планируют инвестировать в строительство небольших административных зданий.


Здесь же хотелось бы добавить, что не всегда верно нижние этажи сдавать под торговлю (под магазины продуктов или одежды/обуви) – иногда для ликвидности объекта полезней сохранить их основную офисную концепцию.


Дмитрий Кротов
Руководитель отдела недвижимости
компании "Brokeris"

Возврат к списку